长安骏宏生活网-新闻决定影响力

冻户口、禁拍地,房子出来就疯抢!“长三角一体化示范区”比想象的要快

  最近,“长三角一体化示范区”概念越来越火了,杭州某“口水大神”写了一些色情(感情色彩) ,带着他粉丝一下团购了肆零多套嘉善的房子。

  这事情的导火索当然是近期的新闻 ,李强书记在肆月贰零号的一次“论坛活动”上说,在沪苏浙三省交界区域建设长三角一体化发展示范区。

  这说明,长三角一体化上升为国家战略后,“示范区”就是接下来要搞的具体载体了,也就是出政绩的样板工程,既然北雄安、南粤港澳都具体行动了,长三角那不能空喊口号啊~

  我查了一下肆月贰零号这个论坛背景,其实参会的都是国家社科院、工程院啥的一把手,这个“中国城市百人论坛”也是专门就城市发展、区域规划等百年战略、千年大计等,给最高决策层提供理论支持、智力参考的。可以理解为中央的官方“超级智库”。

  这个,自己 下就知道了,有哪些高级人物参会。

  从贰零壹捌年柒月,江浙沪皖签订《长三角一体化三年行动计划(贰零壹捌-贰零贰零)》,到后来壹壹月份,大大在进博会上亲自宣布上升为国家战略,再到贰零壹玖年年初及两会期间,不断传出“规划纲要编制”、“上海大都市圈”、“一体化示范区”等消息,说明,上海领头江浙跟进,真的要干票大的刷刷眼球了。

  我们这次也是集中跑了嘉善、汾湖、朱家角、淀山湖等“青嘉吴”大部分地区,实地采集一手资料,了解当前市场真相,先分享几条信息:

  壹、现在“青嘉吴”是个敏感地带,冻户口、禁拍地实际上早就在年前执行,很多人户口可以出去,但是迁不进来,哪怕本市平行迁移过来也不行。而诸如淀山湖、汾湖等地,已经贰年没有土地出让。

  贰、现在区域市场是“外冷内热”状态,当地人争抢购买,新盘开出来都是壹、贰天售罄。有的贰栋楼放出来,已经有几百号人排队等着了,先通知关系户、再付款好的,然后才是一般贷款客户。外来客因为户口、社保、购房资格问题,干着急就是买不进。

  叁、限价厉害,普遍是毛坯交付,也有部分做了装修,高层均价在壹.柒-壹.玖万,洋房在壹.玖-贰.贰万,有的项目同样产品,今年卖的比去年还便宜一两千块一平米。备案价备不上去。当然,有些板块价格偏低或者偏高,下文再议。

  肆、嘉善价格低洼,配套欠缺,行情有点透支了;汾湖宜居宜业,零距离西上海,是个潜力股;朱家角定位高端,门槛也很高,直接受虹桥带动;淀山湖真正迎来“起步期”,当前仍以大片湖景别墅区为主,自住养老可以考虑,公寓价格买别墅。

  实地了解下来,第一批“客人”已经在去年年末进场,当然都是消息灵通人士,都是坐着商务车过来的(就说这么多吧)……而且“青嘉吴”此前都是些冷门地区,沉寂已久,相比被热炒的粤港澳等,当前房价“一字头”,还真不算贵,具体哪里值得下手,情况如何?我们分别来看。

  先看的第一个地方就是吴江的汾湖,因为离上海特别近,过了大观园、沿着沪渝高速(G伍零)一直向西开,过了朱家角下来就是。

  这里距离上海虹桥枢纽约伍零公里,但是通达性好,走高速约伍零分钟,坐地铁伍零分钟到终点东方绿洲,再打个车壹伍公里约贰零分钟。

  也就是说,现有条件下,实际从上海市区过来的时间成本是壹小时左右。

  吴江汾湖与上海位置示意图

  黄色点状为在售新盘分布位置

  但是未来,这里交通还将有所突破。

  南北干线同时串联火车站的苏州地铁肆号线已经通到吴江南部水乡同里镇,未来将通过S叁号线与上海地铁壹柒号线在朱家角联通,也就是说,以后坐地铁也可以从苏州到吴江再到上海了。

  但是,这条线到底是走淀山湖北部还是南绕汾湖,很难讲,还要等具体规划。如果南绕汾湖,肯定对汾湖是个大利好,毕竟地铁便宜而且班次多。

  交通第二个突破就是位于汾湖西北角上有个苏州高铁南站,是最近大热的沪苏湖(东西向)、通苏嘉甬(南北向)两条高铁交汇站点,而且绿地早就投了伍零零亿要在那里打造高铁新城。

  结合当地多个楼盘所说,再查了下地图,汾湖主城区离这个苏州南站,距离在伍-捌公里,其实很近的。

  汾湖在吴江区位

  而且网上很多苏州吴江城区的人吐槽,如此重要枢纽站点为何放在偏南的建制镇上?其实有贰点,一个是高铁提速到叁伍零公里/小时,十字并线在这里线路可以拉直,一个就是这里是以后重点打造的新城,也是长三角一体化主战场之一,在这个国略背景下,汾湖已经不是一个边陲小镇,而是先行区了!

  以后从汾湖坐高铁到上海,壹肆分钟就可以到。

  综合来看,这里水路相邻、轨交高铁相接,而且到处是湖到处是绿化,就像一个大花园,先天优势特别好。

  所以我们优先说汾湖,这里确实是跟上海“零距离”。

  城湖相串的汾湖

  说起这里的楼市,现在是“内热外冷”型。就是在售的约陆、柒个项目,大部分开出来就被抢光,都是汾湖、苏州、吴江等本市、当地人在买,诸如上海等外来客,因为冻户口、社保、贷款等原因,想买买不了。

  上湖名着项目,正荣远洋金辉三家联合打造,有叠加别墅和肆栋高层,去年壹壹月首开,现在叠加别墅几乎售完,仅剩最后一栋,高层肆栋还未开。

  上湖名着项目

  销售说,最后一栋叠加别墅不接受预定,因为关系户太多了,高层捌玖平米户型也不接受预定,因为总共就肆零多套,现在已经有肆零零多号人预定了,到时全款都不一定买得到。

  这个盘预计伍月中下旬开盘,高层壹捌陆零零,叠加贰叁捌零零,今年壹贰月毛坯交房。

  销售还说,这边户口在去年已经冻结,外地的迁不进来,要想落户社保要满叁年房产证也要满几年。他说现在上海等周边城市过来买的倒不是很多,现在热情高涨的主要是汾湖当地人。这边其实没有多少新盘在售,像碧桂园、合景项目,都是开盘当天就被抢完。

  我们第二个就看的碧桂园的,叫观澜天境花园,高层壹玖零零零,双拼叁柒零零零-肆零零零零。销售说,伍月壹号开盘,玖零多套房子贰零零多号人来买,其实本来人更多的,但是到贰零零多号就停止收筹了。

  碧桂园项目

  碧桂园销售说,苏州园区、汾湖当地买的占大多数,客户实力都很强,他本人和身边的销售,都碰到过全款买的客户,而且都是朋友带朋友,一买就买几套的。

  相关人员还透露说,这边合景一个项目,之前房源紧张销售员都爱答不理,结果被 ,后来又捆绑车位,原价柒万卖出来十几万一个,也被 。

  这说明,好的项目,确实比较抢手,尤其是在市场起、价格限得情况下。

  合景项目

  后来我们又看了合景、月亮湾以及老镇中心的龙光项目,其实发觉大部分项目做得都挺好,而且这边拿地时就规定,必须结顶、外立面出来才能拿证预售,这也意味着交房时间大大缩短。

  户型都是中小户型、贴合实际的,比如高层一般都是玖零平米左右贰+壹房、壹壹零平米左右叁房,均价在壹.捌-壹.玖万/平米。洋房别墅都有地下室、阁楼等空间附赠,均价在贰万、叁万多不等。

  但是也有部分项目,因为开发商缺钱,卖工抵房,价格壹陆零零零、壹柒零零零,便宜一些,但要一年后解押才能办网签、而且首付陆.伍成,感觉还是有风险,特别是政策不稳定的情况下,变数太多。

  其实汾湖楼市内在已经发展壹零多年了,中心区已经建的差不多了,开始逐步过渡到二手房市场。那么存量市场到底如何?

  看二手房的其实不多,二手中介门店也就零星几个,而且也是租赁为主。

  我们也走访了一些中介门店,得到的消息多少有点意外,这边现在卖出来的二手房特别少,房东比较惜售,也是知道利好消息,多数挂出来试探市场、等着坐地起价的。现在次新小区加上税在壹捌零零零左右,动迁房现在都壹伍零零零了。

  毋庸置疑,这一圈走下来,热度最高的要数汾湖了,从一个个售楼处显眼位置摆放的广告牌、一二手房市场表现都能说明问题。

  其实在去年玖月份之前,这边市场热度还没有这么高,当地人的说法是,房子都没人买,但是玖月份之后,苏州高涨、消息再次确定和释放,汾湖市场就起来了。

  其实早在壹零多年前,因为沿沪缘故,汾湖就由黎里镇升格为省级经济开发区——汾湖高新区。这里以康力为龙头,聚集了一大批电梯制造企业,产业链规模达贰贰零亿。

  汾湖,既有产业基础,又有环境,还有交通区位优势,而且内部商业、生活配套等趋于完善成熟,没有理由不看好汾湖。

  上海的格局也是两大热点,一个是大浦东一个是大虹桥。

  这两年尤其是青浦区受大虹桥带动十分明显。先是青浦新城发轫,再是壹柒号线在两年前通车,虹桥商务区跟水乡古镇一线牵。而且,华为研发基地落户朱家角和金泽镇,也使得青浦区格外受重视。

  朱家角在青浦区区位

  贰零壹玖年壹月,华为摘牌金泽镇零伍地块,标志着华为研发中心落户青浦尘埃落定。

  该中心其实对标东莞松山湖基地,总用地壹零零公顷,总投资壹零零亿,预计用叁-伍年时间建成,一期容纳壹.伍万人,约占华为全球员工捌.叁%。据 ,这里将成为半导体、物联网、无线网研发设计总部,该片区也将成为以移动终端为重点的全球科创小镇。

  华为青浦园区概念规划

  交通方面,除了壹柒号线,朱家角也有质的飞跃,因为这里即将建成一条高架,直通虹桥枢纽。这就是崧泽高架。

  该线全长壹捌公里,从虹桥一直通到青浦区漕盈路,相当于打通了淀山湖和虹桥的一条大动脉,把行车时间从目前伍零分钟缩短至贰零分钟,一路没有红绿灯。新闻说预计今年年底就能竣工。

  就在伍月捌号,青浦区举办了一场“三角长一体化示范区”招商推介会,推了伍零幅地块、叁肆个楼宇项目,会上吸引恒碧万保等大牌房企和东航、顺丰、北斗等各领域龙头企业共贰贰伍家,签约项目贰叁个,总投资伍叁肆.捌亿元,投资额超壹零亿的有壹叁个、母公司上市的壹肆个。

  青浦产业在聚集、品质在提升,将建设“一体化示范城市”,定位是“上海之门”。

  朱家角区位示意图

  其实青浦之前主要出名的就是朱家角古镇,旅游为主,沿着淀山湖建设大面积别墅小区,也是给上海市区有钱人度假用。

  在这里买别墅的,懂的自然懂,因为这里环境原生态、空气好,而且是水源保护地,不得有污染和开发。所以,为什么在捌年前,每栋占地叁-柒亩、面积上千平米的大独栋海源别墅卖的这么好。当年价格都在叁零零零-陆零零零万一套。

  销售说,海源别墅买了都没人住,空在哪里,反而那些面积和总价适中一些的,入住率会高一些。其实不难理解,金字塔顶端的玩家,房子太多,不在乎这一套两套,也不可能都住在这儿。

  那么,这股“一体化示范区”东风,有没有刮到朱家角的楼市上呢?

  还真有。

  超级大盘,也是贴着淀山湖建设的上实滨湖城,和墅已经卖完,伍月底要开是肆期鹭居,倒是规划了少见的小户型洋房产品,捌壹的贰房、捌玖的叁房,目前报价贰陆零零零-贰捌零零零,其他双拼、联排面积大一些,单价叁肆零零零左右,总价四五百万一套。

  销售说,最近来看的人挺多的,因为小区旁边就是华为人才公寓配套基地(我们已经看到塔吊),有不少华为的人过来买房看房。

  还有一点就是,四公里开外就是万达茂、吾悦广场等大型商圈,但是那里的高层都卖到肆.贰万左右,这里只要贰.陆-贰.捌万,还是有价格优势的。因为以后,朱家角到市区,高架、地铁都是很方便的。

  朱家角的恒大御澜庭,在售洋房总高陆层,装修交付,均价叁壹零零零左右,五一期间打玖伍折,要看付款方式的。另外,肆联排别墅,壹叁玖户型总价伍伍零万。小区贰零壹柒年开盘,共壹叁零零多户,房源还剩不多了。

  销售说,就是因为长三角一体化这个消息,五一期间上海市区的过来买投资的人很多。当时一天有贰零零多客户,像现在平时上班的话,一个人都能接待伍组。说明人气真的上来了。

  恒大御澜庭小区

  此外,金地一个纯别墅小区,最近也卖的不错,单价在肆-伍万/平米,主力户型总价肆捌零-伍捌零万,部分大户型陆玖零万。销售说,去年壹贰月份开的盘,现在已经卖掉壹零零多套。

  整体来说,朱家角板块发展,定位度假、居住,而且是高端居住那种,随着交通的提升,这里很可能成为上海乃至整个长三角富人聚集的地方,毕竟淀山湖水源地保护在那里了,不能高强度开发,只能居住、研发,再搞一些旅游。

  嘉善这两年才兴起,很大原因是孔雀城住宅的销售,都到上海来导客源。

  这个壹贰平方公里的嘉善高铁新城,以做产业为名,先期主打住宅——孔雀城居住区占肆平方公里多一些。

  嘉善区域图

  嘉善北接吴江汾湖,东接上海青浦和金山,现有贰条高速从上海方向穿境而过,同时老的沪杭铁路,新的沪杭高铁都在嘉善设站,交通区位不得不说占了沪杭大通道先发优势。

  嘉善是整个浙江对接上海的“第一门户”!

  无论是华夏幸福的产业新城、还是已经获批年内开建的沪嘉城际,嘉善这两年已经步入对接上海的正轨了,接着干就行了。

  华夏幸福嘉善产业新城,因为靠近沪杭高铁嘉善南站,所以很多上海人及新上海人过来买房,占比在伍零%以上。

  贰零壹伍年壹零月,华夏幸福的孔雀城第一期开盘,售价肆伍零零元/平米,遭上海客疯抢,此后一路狂飙。如今孔雀城卖到第壹伍期,价位涨至壹.伍万/平米左右。三年也涨了叁倍多!

  嘉善孔雀城

  沪嘉城际是个大热门,该条线路在沪浙两地均已明确,总投资壹壹柒亿元,线路大体走向已定,接下来确定具体站点定位,贰零壹玖年年内开工。

  沪嘉城际获利最大的就是嘉善了,现在已经确定的选址走向就是:嘉兴南站为起点,途径嘉兴市南湖区、嘉善县,在金山区枫泾镇进入上海,终点引入上海松江枢纽。

  贰零壹玖年贰月贰陆日,嘉兴政府组织召开《沪嘉城际轨道项目(浙江段)线站位方案》专家咨询会。开始具体站点定位选址,大体上在嘉善境内设姚庄、嘉善火车站、归谷科创园等贰-叁个站点。

  这也意味着,以后从嘉善到上海,除了现有沪杭高铁嘉善南站(贰叁分钟到虹桥站,票价贰玖.伍元),还可以乘坐城际轨交直达上海松江站,更加便捷。

  那么,嘉善目前整体楼市到底如何呢?

  产业新城仍吸引不少上海客过来看房买房,但是配套还不完善,毕竟是近几年才发展起来的产业新城。

  目前这里房价在壹.肆-壹.陆万/平米,外地客首套首贷可以付叁成,二套付肆成,但是要参加团购、买车位,这样首付会多出十几万,而且都要在首付里一次性付掉。

  嘉善板块分布图

  嘉善城区,现在一些新盘、品牌开发商在往城西城南拓展,比如新城、招商、旭辉等,这里主要卖给当地客户,户型也偏大一些,价格要比孔雀城贵一些,在壹.陆-壹.捌万/平米。

  而诸如姚庄、西塘、陶庄等镇区,开发项目相对较少,配套还不完善,价格偏低一些,在壹贰零零零-壹肆零零零元/平米左右。有旭辉、正荣、碧桂园等品牌房企参与。

  总体看下来,嘉善楼市热度在持续上升,这里的小区一般都是毛坯交付,每套房源都有半个房间的赠送空间,而且都是要付额外的电商费团购费,同时捆绑车位,车位钱在首付款里一起付掉。

  逛了一圈,无论是产业新城还是原来城区,感觉房子还是不愁卖,价格也没下来,现在反而向上走的趋势明显。

  当地人士透露,嘉善一周能卖伍零零多套房子,回暖明显,老城区卖给当地自住和改善客,新城区卖给上海和新上海人。但是明显新城区入住率仅在叁零-肆零%(孔雀城一二期),人气还很欠缺。

  不过,嘉善春节之后又出了几块地王,华夏幸福、新城等企业先后拿地,实际楼板价都在玖零零零-壹零零零零多元/平米。

  可以想象,嘉善因房价低洼而起,现在猛冲一阵,洼地效应正慢慢消失。

  后记:

  千年大计VS一夜暴富

  示范区淘金也要避“坑”

  走了这一圈下来,其实收获很多,这里简单从好、不好两个方面思辨一下,怎么看待“一体示范区”带来的机遇。

  好的地方是,各地确实是在快速地推进了。比如那条沪嘉城际,其实规划也就近贰年的事,但是看最近新闻说,已经确定今年年内开工。还有很多断头路也在快速修建对接,在汾湖,那条康力大道要打通、直连上海了,柒零%的上海客去上海不用绕道,更加方便。

  于此同时,像淀山湖、汾湖等区域,已经有贰年没有拍地了,土地处于封存状态,现在执行的就是“两不”政策,不拍地、不迁户口。而且限购限价,政策关把的死死的。这都是好现象。

  如果说不好的方面,也有很多。比如嘉善一些区域,炒作概念、透支行情太明显了,产业都没有进来,配套也没有,房价却涨了贰倍多了,绑车位、刷电商等,目前实际购买价壹.柒-壹.玖万/平米,首付门槛伍零-陆零万!这价格跟很多强二线配套完善的区域板块有的一拼了!

  真心希望这里以后是产城融合、生态优越的人居理想之城,而不希望成为投机客扎堆、低端刚需及养老人群聚集之地,不是空城、睡城、甚至鬼城,也不是上海周边“乡村一日游”的目的地。

  对比雄安新区起步壹零零平方公里、中期贰零零平方公里,现在开始“一体化示范区”范围不会定的太大,而朱家角、汾湖、嘉善成为核心区将成大概率事件。

  朱家角,无论是产业还是居住,肯定会成为最高端一极,聚集的将是企业总部、企业高管人才。

  汾湖、嘉善凭借大量未开发的土地,发展先进智造、产业园等规模化行业,聚集产业人才、中端人口,而高铁、城铁、地铁的发展,使得这些区域同时成为上海、苏州、杭州人的卫星城,为大城市疏解人口。

  淀山湖等古镇、水景资源丰富的则重点发展度假、旅游和互联网产业,未来配套更加完善,变得适合居住生活。

  设想,某一天在阳光明媚的湖居边醒来,连上伍G网络、无人驾驶奔走在大道上,如果坐地铁,刷一个二维码就可以无缝换乘江浙沪包邮区,无论去哪家医院,人脸识别下,你的所有医患记录都能查询到,就医、就学、就业不再看有没有户口、是不是异地、有没有档案,而是看你是不是示范区内工作登记的人才。

  最后,再唠叨一句,“一体化示范区”至少是百年大计,规划纲要、落地细则,什么起步区、启动区、中远期概念很多,不会说过个三五年就会有明显成效、房价就会番几倍。

  更何况“房住不炒”在这种国家级别的新城新区示范区,更要彻底执行、死死把控住,甚至学新加坡、德国等,直接走欧陆模式,到时,根本没有房地产啥事了,炒房凉凉。

  也就是说,“一体化示范区”长期持有、长期看涨可以,但是那些希望炒短线、短期壹-贰年内房价翻番、通过买房一夜暴富的人群来说,肯定不适合,还是洗洗睡吧~

  “一体化示范区”不是你想来就来,想走就能走的,有诸多政策等着你呢。

  用政治学而不是经济学思维来买房,这才是当下要好好思考的,你说呢。

赞 ()
分享到:更多 ()

相关推荐

留言与评论(共有 0 条评论)
???
验证码: